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家賃設定と建築費の関係

利回り10%の根拠とは?

こんなことにお悩みではありませんか?

  • 建築費はどう決まるのか知りたい方
  • 利回りについてよく分からない方
  • 数社から提案を受けているが、適正な建設費なのかよくわからず不安な方
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  • 土地活用を考えているが、投資額と家賃収入のバランスなどに対して基準が分からずなんとなく不安が残る…
  • 建築費が会社によって違うのはなぜなのか?
  • 利回りってよく耳にするけど、どんな計算方法なの?あてになるの?

利回りの考え方を知る

不動産投資に関する勉強や調べ物をしているとよく「利回り」という言葉が出てくると思います。
この「利回り」とはなにかと言いますと、簡単に言えば、利回りとは、投資に対する利益の回収割合のことです。
「この物件は、どのくらいの収入を生み出すのか?」を数値化したもので、利回りが高ければ、回収割合が多く、低ければ回収割合が低いことを意味しています。

マンション経営を行うのであれば、「利回り」についても知っておかなくてはなりません。何の事か理解もせずに、マンション経営をするというのは、とても危険です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

◆表面利回り(グロス利回り)
年間の家賃収入額 ÷ 物件価格(建築費) × 100
収益を簡単に把握できるので一般的にこちらの方をよく使います。

◆実質利回り(ネット利回り)
(年間家賃収入−年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)× 100

より正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にします。

進和建設工業の建築費と利回りの考え方

弊社では、単身マンションであれば表面利回り(年間家賃収入/税抜き建築費)10%以上、ファミリーマンションであれば表面利回り9%以上の事業でないと、基本的にはお客様にご提案しません。

お客様に安心して土地活用を進めていただき、ご不安やご要望の解決を行って喜んで頂けなければ、私どもの未来もないと考えておりますので、事業提案に対する数値指標の判断は私どもも真剣です。

建築費は、

家賃収入(年間) ÷ (期待)利回り

ですから、利回りを先に確保すれば、建築費をいくまでに抑えなければならないということが分かります。
そこで、私たちはこれまでの経験と知識を活かして、コストダウンに取り組んでいきます。

それは、単に品質を下げるということではありません。現場での作業工程や仕入面、工法などでの独自の取り組みをもとに、良いものを安く建築することができます。

表面利回り10%が安心だと言う根拠はなにか?
私たちの考え方は以下の通りです。

・建築費に対して年間の銀行返済額は3〜4%
・諸経費に関わる年間費用が1%
・家賃の下落や空室、さらには金利の上昇リスクなどを建築費に対して2%

と想定します。 最後のリスクを加えても7%という事は、ファミリー物件でも表面利回りが9%以上あれば安心できます。

これ以外にも様々な投資分析指標から事業全体を判断し、私どもは事業提案を行っております。

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