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 市場環境調査とは何ですか？
西田 まず大きな流れを見て、その地域の人口や世帯数がどうなっているのかを調べます。人口が増えていけば、その地域は伸びる可能性がありますし、世帯数が増えていけばこれから成長性があります。逆に減っていたら市場が減っていきます。そういったことを調べていきます。
そのデータに基づいて、どういった根拠があって人口が推移しているのか、世帯数が推移しているのか、その根拠も調べて、統計データ的に街全体がどういう人口構成をしているのかを調べていきます。あと、何十代の人がたくさん住んでいるのか、一世帯あたり何人住んでいるのかを調べることで、何十代の人がいて、少数世帯の人が多いのか、大世帯の人が多いのか、ファミリー世帯が多いのか、調査して出します。その後、周辺地域の持ち家と借家の比率、借家がどれくらいあるのか、どれくらい借家のニーズがあるのかを調べて、全体的に街を調べていきます。
その次に、統計データだけではなく、実際に街を歩いてみて、その街の雰囲気を調べていきます。主に調べるのは、その地域の交通機関、駅や電車、バスなどがどのように通っているのか、徒歩何分ぐらいの所に通っているのかを調べます。
  その次に買い物施設。その土地に住んで生活をするのにどんな施設があるのか。あとは学校関係など教育施設。また、公園や公共施設。こういったことを総合的に調べて、どういう人がこの地域には住みやすいのか、ということを調査します。実際に住んでいる人の意見も聞いて調査を行っていきます。
その次に、実際にその地域に建っているマンションが現在どれだけの入居率なのか。実際に現地を歩いてマンションを見て、不動産会社にヒアリングをかけて、現在その地域に建っているマンションがどれぐらいの入居率なのか、調査させていただきます。それで、マンションが建てられる地域か、建てられない地域かを判断させていただきます。さらに入居率を間取り別に分析していき、どの間取りに人気があるのか、どれくらいの広さに人気があるのか。鉄筋や木造、ＲＣなど、どの構造に人気があるのか。それも全部、調査していきます。
初めに調べた統計データと大きな街のデータと実際に街を歩いた小さな地域のデータ、そして実際に調べたマンションの入居率のデータ、不動産会社とのヒアリングのデータによって、その地域にはどんなマンションを建てればいいかを調べさせていただきます。
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西田		 その結果として、いい地域であれば、建てても大丈夫ということですか。
マンションで何が大事かといえば競争相手です。マンションが建っている地域は立地がいいということですから、マンションが建っている地域のお客様が建てるのは怖くない。逆にマンションが建っていない地域のほうが怖い。
次に何が大事かといえば競合対策です。１つ建てば両方が競合です。まず空き地がどれだけあるかを調べます。空き地が少なければ既存のマンションを調べれば勝ちです。例えば、中百舌鳥駅前、空き地がどれくらいあるか調べました。後発が先に建てたマンションを見て建てれば、こちらは負ける可能性があります。ですから空き地を調べる。その空き地に何が建てられるかということ。競合対策です。
次は、今ある建物に勝つためにはどうするかを考えます。そして、この地域にどれだけ人が集まってくるのか。工場がくる、会社がくるということを考えていきます。あくまでも勝つかどうかです。
逆に、オーナーさんはマンションが建っているから心配と言われますが違います。マンションが建っている地域は、環境が変わらない限り、空いても空かなくても立地がいい。例えば、大学があって、大学生が入居していたが大学が移転してダメになってしまった。これは当たり前の話です。例えば、中百舌鳥の駅が将来、地下鉄がなくなる。そういうことがない限り人がいれば心配ない。そこで減るか。商売はパイの食い合いです。パイがいれば食えばいい。多いところで勝てばいい。ないところで出すのは余計にしんどい。飲み屋街でも食堂でもそうですが、店がたくさんあるから行きます。そこで勝てばいい。
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