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資産運用の疑問 4
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Q： |
賃貸マンションを建てれば家賃が定期収入になるとは言うものの、借金をして建てたことでローンも残ってしまうことが不安です。本当に、手元に収益を残すことができるのでしょうか？ |
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A： |
ご心配の通り、賃貸住宅の家賃収入を老後の収入源としてあてにしていたのに、思ったほど収益が上がらなかった……などという話をよく聞きますが、そもそも、マンション経営の成否は、企画の段階で80％が決まると言われます。一度、建物を建ててしまってからでは変更ができないことも理由のひとつです。しかし、適切な企画に基づいて建設されたマンションならば、本来は、収益性の非常に高い資産となるはずです。 |
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まずは、実際の成功例を見てみましょう。150坪・路線価(※１)が140,000円／m2の土地があります。下記はほんの一例ですが、この条件の土地で駐車場を営む場合と、賃貸マンションを建設する場合の年間収支を比べてみました。 |
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| 駐車場台数 25台 駐車場料金 10,000円 |
| ＜年間収入＞ |
年間駐車場収入 |
3,000,000円 |
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| ＜年間支出＞ |
固定資産税額 |
1,180,165円 |
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駐車場管理料 |
150,000円 |
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| ＜年間収支＞ |
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1,669,835円 |
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2LDK（50m2）15室 建築費 1億5,000万円 家賃 85,000円 自己資金 1,000万円
借入 1億4,000万円 金利 3.5％ 駐車場 8台 駐車場収入 10,000円 |
| ＜年間収入＞ |
年間家賃収入 |
3,000,000円 |
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年間駐車場収入 |
960,000円 |
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| ＜年間支出＞ |
年間ローン返済額 |
7,543,200円 |
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管理費・維持費 |
1,530,000円 |
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固定資産税額 |
1,732,479円 |
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| ＜年間収支＞ |
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3,534,321円 |
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このように、年間収支で見ると、ローン返済、管理費や維持費、土地＋建物の固定資産税を支払っても、なお賃貸マンションの収益が駐車場を上回ることが分かります。では、この成功の秘訣はどこにあるのでしょうか。 |
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| 建築費が高いと借入金の金額は増えます。それなのに家賃が下がってしまったら、空室が出てしまったら……、家賃収入はどんどん目減りしてしまいます。赤字が続けば、マンションを手放さざるを得なくなります。それを避けるためには、企画の段階で、高い利回りをキープできるように家賃と建築費を設定しておくことが大切です。 |
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理想的な利回りの率は、ワンルームの場合で10％、ファミリー向けの場合で9％以上と言われています。マンションを建てる際は、これを目安に建築費を設定することが最も大切です。また、物件自体が魅力的であることも必要不可欠です。希少性が高く、付加価値のあるマンションを建てることができれば、入居希望者も多くなり、家賃を相場より上げることができます。 |
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こうした工夫によって、オーナー様側の利回りを通常の10％程度から12〜13％へと上げることも可能でしょう。進和建設の高い企画提案力がものを言うのは、まさに、このポイントです。進和建設では、確実な利回りを確保するという観点から最適な建築費と家賃を割り出し、オーナー様にご提案をさせていただきます。また、その建築費の範囲内で可能な限り、ユニークで個性的な希少物件を企画させていただきます。これで、オーナー様のリスクはかなり軽減されるはずです。
マンション建設をお考えのオーナー様は、ぜひ、進和建設の企画をご検討ください。 |
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