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資産運用の疑問 2
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Q： |
現在、両親が土地を所有しています。しかし、ゆくゆくはこれを相続するとなると、莫大な相続税を支払わなければなりません。そうまでして受け継いだとしても特に事業の予定はなく、このままでは損をするばかりです。でも、借金をしてまでマンションを建てるのも不安です。こういう場合、土地を売って納税資金にあてるしかないのでしょうか？ |
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A： |
実は、賃貸マンションが相続税対策を最も得意としている理由のひとつが、この「借金」のおかげだということをご存じでしょうか？その仕組みについて、実際の例を見ながらシミュレーションしてみましょう。 |
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150坪・路線価(※１)が140,000円／m2の土地があります。この土地で駐車場を営む場合、相続税の評価額は約6,930万円となります。これは、税金対策を何もせずに更地のままで残しておく場合と同等の金額です。 |
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一方、今度はこの土地に建築費1億5,000万円をかけて賃貸マンションを建設するとします。まず、更地に住宅（アパートやマンションなど）を建てることによって、貸家建付地の評価減制度が適用されます。また、この土地が200m2以下の面積であれば、さらに小規模宅地の特例が適用されて、ここからさらに評価が50％下がることもあります。
次に、マンションの建物の分、建築費の6割分の相続税評価額がプラスされます。これら土地と建物の評価額の合計が、全体の相続税評価となります。
しかし、マンション建設費は、そもそも多くの場合が銀行からの融資など借入金から拠出したもの。この借金を、実は、相続税評価額から引くことができるのです。 |
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 （25台収容） |
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| ・土地の相続税評価額 |
| 495m2（150坪）×140,000（路線価）＝6,930万円 |
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| 駐車場経営の場合の相続税評価額 ＝ 6,930万円 |
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 （50m2の2LDK・15室・建築費1億5000万円） |
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| ・土地の相続税評価額 |
| 1：土地の相続税評価額の計算 |
| 495m2（150坪）×140,000（路線価）＝6,930万円 |
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| 2：賃貸建付地による土地の評価減を加味 |
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土地の相続税評価額 5,276万円 |
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| ・建物の相続税評価額（固定資産税評価額は、建築費の6割） |
| 1億5,000万円×60％ ＝9,000万円 |
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建物の相続税評価額 9,000万円 |
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| ・土地＋建物の相続税評価額 |
| 5,276万円＋9,000万円 ＝1億3,213万円 |
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土地＋建物の相続税評価額 1億3,213万円 |
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| ・ここから、借入金をマイナスすることができる。 |
| 1億3,213万円−建築費1億5,000万円 ＝−1,787万円 |
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| マンションを建設した場合の相続税評価額 ＝ −1,787万円 |
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このとおり、何の対策もしない場合とは、結果に歴然と差が出ることがお分かりいただけるでしょうか。つまり、「借金をして建物を建設する」ことによってオーナー様の財産が圧縮されるため、相続税はほとんど支払わなくてもよくなるのです。上の例のように、相続税評価額がマイナスになることも決して少なくありません。しかも、このマイナス評価は他の相続財産から引くこともできるのです。その結果、オーナー様の全体の相続税額は大幅に減免されて、高額の相続税に悩む必要はなくなります。 |
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| しっかりした返済計画に基づいて賢く資産を運用すれば、借金は決して「怖い」だけのものではありません。進和建設では、返済を含めた長期事業計画をご提案するだけでなく、数年ごとにこれを見直し、修正することによってオーナー様の経営リスク管理をサポートしています。 |
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| ※１ 路線価とは、税務署が発表するもので、相続税評価額を算出する基礎となる金額。 土地に面している道路に設定されている値段をもとに、土地の価格を算出する。 |
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